Immobilien als Zusatzpension werden immer attraktiver. Immer mehr Menschen investieren in eine Vorsorgewohnung oder ein Zinshaus anstelle einer Pensionsversicherung.
Der Klassiker ist die Vorsorgewohnung. Darunter versteht man den Kauf und die Vermietung einer Eigentumswohnung. Bei Lage, Größe, Grundriss und Ausstattung kommt es vor allem auf die Vermietbarkeit an. Wer eine gebrauchte Wohnung kauft, sollte abklären, ob die zukünftige Miete eingeschränkt ist (Stichwort Kategoriezins).
Wer sich über ein Zinshaus wagt, sollte sich in der Immobilienbranche auskennen – vor allem, wenn eine Sanierung ansteht. Mehrere Zinshäuser bringen Synergieeffekte (zB Ausweichwohnungen in der Bauphase). Alternative: Zinshaus-Miteigentum. Wird oft im Rahmen eines großen Bauherrenmodells angeboten. Als Pensionsvorsorge eignet sich auch die Betriebsimmobilie des eigenen Unternehmens. Diese wird im Privatvermögen erworben oder von der GmbH abgespaltet. Danach erfolgt die Vermietung an die GmbH mit dem Betrieb. Vorteil: Die Vermietung kann weiterlaufen, auch wenn der Betrieb verkauft oder übergeben wurde.
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Gewinne aus der Vermietung sind steuerpflichtig. Man rechnet Mieteinnahmen minus Ausgaben. Ausgaben sind etwa Darlehenszinsen, Abschreibung oder Instandhaltungen. Die Tilgung selbst ist allerdings nicht absetzbar. Betriebskosten sind Durchläufer.
Verluste aus der Vermietung sind mit anderen Einkünften verrechenbar, mindern somit die Gesamteinkünfte (Ausnahme: Liebhaberei). Bestehen keine anderen positiven Einkünfte, dann sind die Verluste verloren, da diese nicht vortragsfähig sind.
Wenn aus der Vermietung Verluste entstehen, muss nachgewiesen werden, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraumes insgesamt ein Gewinn zu erwarten ist. Bei der kleinen Vermietung (einzelne Wohnung) beträgt der Zeitraum 20 Jahre ab Beginn der Vermietung und 23 Jahre bei Errichtung oder Umbau. Bei der großen Vermietung beträgt der Zeitraum 25 bzw. 28 Jahre.
Als Nachweis dient eine Prognoserechnung. Bei Änderungen der Bewirtschaftung ist mit Aberkennung der Verluste zu rechnen. Nur dann, wenn quasi nicht abwendbare und unvorhergesehene Umstände eintreten, können die Verluste erhalten bleiben (zB Zahlungsunfähigkeit eines Mieters, Verlust der persönlichen Arbeitskraft, unvorhersehbare Investitionen).
Wenn keine Liebhaberei vorliegt, ist man in der Umsatzsteuer Unternehmer. Es gibt zwei verschiedene USt-Varianten (siehe Tabelle).
| Vermietung | Variante mit USt | Variante ohne USt |
| Zwingend bei | Wohnungsvermietung (10% USt) (und kein Kleinunternehmer bzw. Verzicht) | Geschäftsvermietung an Mieter ohne Vorsteuerabzug |
| Wahlrecht bei | Geschäftsvermietung an Mieter mit Vorsteuerabzug (20 % USt), Verzicht auf Kleinunternehmer | Kleinunternehmer |
| Vorsteuern aus Kauf und Baukosten | abziehbar (d.h. man bekommt sie vom Finanzamt zurück) | nicht abziehbar |
| Kaufpreis mit USt sinnvoll? | Ja, da Vorsteuern aus Errichtungskosten den Kaufpreis mindern. Verrechnete USt ist Durchläufer. | Nein, da echte Kosten |
| Vorteile | – Geringerer Kaufpreis – Vorsteuerabzug bei Kauf, Errichtungskosten und laufenden Ausgaben |
– keine Umsatzsteuervoranmeldungen (UVA) und USt-Erklärung – Miete ohne USt |
| Nachteile | – 10 % teurere Wohnungs miete – Vorsteuerberichtigung bei USt-freiem Verkauf oder Privatnutzung in den nächsten 20 Jahren. – Höherer Verwaltungsaufwand |
– kein Vorsteuerabzug |