ImmobilienUmsatzsteuer
13. Juni 2016

Geld im Alter mit Immobilien

Immobilien als Zusatzpension werden immer attraktiver. Immer mehr Menschen investieren in eine Vorsorge­woh­nung oder ein Zinshaus anstelle einer Pensions­ver­siche­rung.

Der Klassiker ist die Vorsorgewohnung. Darunter versteht man den Kauf und die Vermietung einer Eigentums­woh­nung. Bei Lage, Größe, Grundriss und Ausstattung kommt es vor allem auf die Vermietbarkeit an. Wer eine gebrauchte Wohnung kauft, sollte abklären, ob die zukünftige Miete ein­ge­schränkt ist (Stichwort Kategoriezins).

Wer sich über ein Zinshaus wagt, sollte sich in der Immobi­lien­branche auskennen – vor allem, wenn eine Sanierung ansteht. Mehrere Zinshäuser bringen Synergieeffekte (zB Ausweichwohnungen in der Bauphase). Alternative: Zins­haus-Miteigentum. Wird oft im Rahmen eines großen Bau­herren­modells angeboten. Als Pensions­vorsorge eignet sich auch die Betriebs­immobilie des eigenen Unter­nehmens. Diese wird im Privat­vermögen erworben oder von der GmbH abge­spaltet. Danach erfolgt die Ver­mietung an die GmbH mit dem Be­trieb. Vorteil: Die Ver­mietung kann weiter­laufen, auch wenn der Betrieb ver­kauft oder über­geben wurde.

Die steuerlichen Eckpunkte

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Einkommensteuer

Gewinne aus der Vermietung sind steuer­pflichtig. Man rechnet Miet­einnahmen minus Ausgaben. Ausgaben sind etwa Darlehenszinsen, Abschreibung oder Instand­hal­tungen. Die Tilgung selbst ist allerdings nicht absetzbar. Betriebs­kosten sind Durchläufer.

Verluste aus der Ver­mietung sind mit anderen Einkünften verrechenbar, mindern somit die Gesamt­einkünfte (Aus­nahme: Liebhaberei). Bestehen keine anderen posi­ti­ven Einkünfte, dann sind die Verluste verloren, da diese nicht vortrags­fähig sind.

Lieb­haberei

Wenn aus der Vermietung Verluste entstehen, muss nach­ge­wiesen werden, dass innerhalb eines bestimmten Zeit­raumes insgesamt ein Gewinn zu erwarten ist. Bei der kleinen Vermietung (einzelne Wohnung) beträgt der Zeit­raum 20 Jahre ab Beginn der Vermietung und 23 Jahre bei Errichtung oder Umbau. Bei der großen Vermietung beträgt der Zeitraum 25 bzw. 28 Jahre.

Als Nachweis dient eine Prognoserechnung. Bei Ände­rungen der Bewirtschaftung ist mit Aberkennung der Ver­luste zu rechnen. Nur dann, wenn quasi nicht abwend­bare und unvorhergesehene Umstände eintreten, können die Verluste erhalten bleiben (zB Zahlungs­un­fähig­keit eines Mieters, Verlust der persönlichen Arbeits­kraft, unvor­her­sehbare Investitionen).

Umsatzsteuer – Vorsteuerabzug

Wenn keine Liebhaberei vorliegt, ist man in der Umsatz­steuer Unternehmer. Es gibt zwei verschiedene USt-Va­ri­anten (siehe Tabelle).

Vermietung  Variante mit USt  Variante ohne USt 
Zwingend bei Wohnungsvermietung (10% USt) (und kein Kleinunternehmer bzw. Verzicht) Geschäftsvermietung an Mieter ohne Vor­steuerabzug
Wahlrecht bei Geschäftsvermietung an Mieter mit Vorsteuer­abzug (20 % USt), Verzicht auf Kleinunternehmer Kleinunternehmer
Vorsteuern aus Kauf und Baukosten abziehbar (d.h. man be­kommt sie vom Finanzamt zurück) nicht abziehbar
Kaufpreis mit USt sinnvoll? Ja, da Vorsteuern aus Errichtungskosten den Kaufpreis mindern. Verrechnete USt ist Durchläufer. Nein, da echte Kosten
Vorteile – Geringerer Kaufpreis
– Vorsteuerabzug bei Kauf, Errichtungskosten und laufenden Ausgaben
 – keine Umsatzsteuer­voranmeldungen (UVA) und USt-Erklärung
– Miete ohne USt
Nachteile – 10 % teurere Woh­nungs­ miete
– Vorsteuer­be­rich­tigung bei USt-freiem Verkauf oder Privatnutzung in den nächsten 20 Jahren.
– Höherer Ver­wal­tungs­auf­wand
– kein Vorsteuer­abzug

 

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