Luxusimmobilien: Kein Vorsteuerabzug mehr
Ab 1.1.2026 ändert sich die umsatzsteuerliche Behandlung von teuren Wohnimmobilien grundlegend. Künftig sind sogenannte Luxusimmobilien bei der Vermietung umsatzsteuerfrei – aber mit einem entscheidenden Nachteil: Der Vorsteuerabzug für Errichtungs- und Anschaffungskosten entfällt.
Grundsätzlich ist die Vermietung von Grundstücken und Gebäuden umsatzsteuerfrei. Für die Vermietung zu Wohnzwecken gibt es jedoch eine Ausnahme: Sie unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von 10 %. Dadurch steht Vermietern der volle Vorsteuerabzug zu, etwa aus Errichtungs- oder Anschaffungskosten.
Seit 1.1.2026 wird die Steuerbefreiung auf sehr teure oder luxuriöse Immobilien ausgeweitet. Somit müssen „besonders repräsentative Liegenschaften“ umsatzsteuerfrei vermietet werden. Darunter fallen Immobilien, bei denen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes samt Nebengebäuden und sonstigen Bauwerken innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab Anschaffung bzw. Baubeginn mehr als 2 Mio. € betragen.
Durch die Änderung wollte der Gesetzgeber ausschließen, dass bei besonders teuren Wohnimmobilien ein voller Vorsteuerabzug möglich ist, obwohl diese häufig privat (z.B. durch Gesellschafter) genutzt wurden.
Übergangsregelung
Für Immobilien, die bis 31.12.2025 angeschafft wurden, bleibt die bisherige Regelung bestehen – inklusive Vorsteuerabzug, sofern die Vermietung fremdüblich erfolgt.
Wichtig: Bei einem Grundstück, das typischerweise zur Vermietung mehrerer Mietgegenstände bestimmt ist (z.B. Zinshäuser) wird die Beurteilung der Kostengrenze auf jeden einzelnen Mietgegenstand bezogen.