Kurzzeitvermietung übers Internet: steuerliche Pflichten
Airbnb und andere Vermittlungsagenturen für private Unterkünfte mischen auch hierzulande die Hotellerie gehörig auf.
Während die touristische, also kurzzeitige Vermietung von Einfamilienhäusern problemlos möglich ist, sind der touristischen Vermietung von Eigentums- oder Mietwohnungen enge Grenzen gesetzt. Denn der Mietvertrag müsste dies explizit erlauben, was bei Genossenschafts- und Gemeindewohnungen von vornherein ausgeschlossen ist. Bei Eigentumswohnungen stellt dies eine Änderung der Nutzungsart dar, welche, wie schon der Oberste Gerichtshof 2014 erkannt hat, der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer bedarf.
Das Raumordnungsgesetz des Bundeslands Salzburg hat der privaten touristischen Vermietung einen besonderen Riegel vorgeschoben: befinden sich mehr als fünf Wohnungen in einem Haus, ist eine touristische Nutzung gesetzlich verboten. Mal sehen, ob diesem Beispiel andere Bundesländer folgen?
Auch das Gewerberecht ist zu beachten: denn wer mehr tut, als nur ganz wenige Wohnungen ohne nennenswerte Zusatzleistungen (Handtücher, Bettwäsche) touristisch zu vermieten, der braucht einen Gewerbeschein. Und schließlich sind ja da noch die Steuern, die gerne vergessen werden.
Einkommensteuer
Private Vermieter erzielen damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Je nach bereits bestehenden anderen Einkünften fällt die Einkommensteuer unterschiedlich hoch aus, sie kann also bis zu 55 % ausmachen. Private Vermieter ohne jegliche andere Einkünfte können die ersten 11.000 € pro Jahr steuerfrei verdienen. Und Dienstnehmer, welche nur aus einer privaten Vermietung zusätzlich Geld machen, können Gewinne daraus bis 730 € pro Jahr steuerfrei einstreifen. Selbstverständlich können Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung steuerlich abgesetzt werden. Dazu gehören die Provisionen der Vermittlerplattform, die Betriebskosten, Reparaturen, die Abschreibung des Gebäudes und die Finanzierungszinsen.
Umsatzsteuer
Grundsätzlich beträgt die Umsatzsteuer für die Vermietung zu Wohnzwecken 10 %. Die Vermietung von eingerichteten Wohn- und Schlafräumen ist jedoch mit 13 % besteuert. Das wird in vielen Fällen der touristischen Vermietung zutreffen.
Übersteigen bei Privaten die Vermietungsumsätze pro Jahr jedoch nicht den Betrag von netto 30.000 €, dann muss keine Umsatzsteuer abgeführt werden.Unternehmer müssen die Umsätze aus der privaten Zimmervermietung zu ihren unternehmerischen Umsätzen dazu addieren, bei ihnen fällt also bei Überschreiten der 30.000 €-Grenze Umsatzsteuer an.
Wer mit Umsatzsteuer – allenfalls freiwillig – abrechnet, kann sich die Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Damit spart man die USt aus Vermittlungs- und Betriebskosten sowie aus Reparaturrechnungen und sogar aus Komplettsanierungen, sofern man die Wohnung nicht auch selbst nutzt.
Tourismusabgabe (Ortstaxe):
Diese ist je Bundesland unterschiedlich. In Wien etwa beträgt sie 3,2 % der Bemessungsgrundlage, wobei Pauschalierungen vereinbart werden können.
Tipp: Alle Pflichten erfüllt? Wir beraten Sie gerne mit einem Vermietungs-Check.